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　　物业管理与广大人民群众生产生活息息相关ღ✿◈✿✿，是重大的民生问题ღ✿◈✿✿，也是社区治理的重要部分ღ✿◈✿✿，对打造共建共治共享的社会治理格局ღ✿◈✿✿，推进海南自贸港建设有着重要意义ღ✿◈✿✿。《海南经济特区物业管理条例》自2011年1月1日起实施ღ✿◈✿✿，在业主自治ღ✿◈✿✿、行业管理等诸多方面进行了有益探索与实践ღ✿◈✿✿，并取得了积极成效ღ✿◈✿✿。但是ღ✿◈✿✿，随着经济社会的飞速发展ღ✿◈✿✿，思想观念的更新ღ✿◈✿✿，物业管理行业也出现了很多新问题和新矛盾ღ✿◈✿✿，迫切需要对《条例》进行修改完善ღ✿◈✿✿，破解现实难题美高梅MGM娱乐平台ღ✿◈✿✿。

　　本次修订立足海南实际ღ✿◈✿✿，坚持以下立法思路ღ✿◈✿✿：一是坚持党建引领ღ✿◈✿✿，将物业管理纳入社区治理体系ღ✿◈✿✿，建立党建引领下的物业管理机制ღ✿◈✿✿，加强基层治理ღ✿◈✿✿。二是坚持问题导向ღ✿◈✿✿，着力解决物业管理中的焦点和难点问题ღ✿◈✿✿，如首次业主大会成立难ღ✿◈✿✿、业主大会表决难ღ✿◈✿✿、业主委员会监管难渡濑晶ღ✿◈✿✿、物业服务费调价难ღ✿◈✿✿、住宅专项维修资金使用难等ღ✿◈✿✿，《条例》都作了相应规定ღ✿◈✿✿，从制度上预防和化解物业纠纷ღ✿◈✿✿。三是落实新出台的民法典精神渡濑晶ღ✿◈✿✿，按照上位法确立的基本制度ღ✿◈✿✿，切实保护业主以建筑物区分所有权为核心的基本民事权利ღ✿◈✿✿。

　　新《条例》共计七章八十一条ღ✿◈✿✿，包括总则ღ✿◈✿✿、物业管理区域ღ✿◈✿✿、业主和业主组织ღ✿◈✿✿、物业管理服务ღ✿◈✿✿、物业的使用与维护ღ✿◈✿✿、法律责任和附则ღ✿◈✿✿。《条例》的实施ღ✿◈✿✿，对于规范物业服务活动ღ✿◈✿✿，维护业主ღ✿◈✿✿、物业使用人ღ✿◈✿✿、物业服务人的合法权益ღ✿◈✿✿，提高人民群众生活质量美高梅MGM娱乐平台ღ✿◈✿✿，促进物业管理行业健康发展具有十分重要的意义ღ✿◈✿✿。

　　居民小区是城乡社区治理的基本单元,物业管理事关群众的切身利益ღ✿◈✿✿，事关城乡基层和谐稳定ღ✿◈✿✿，应当充分发挥党建引领作用ღ✿◈✿✿，将物业管理纳入基层社会治理ღ✿◈✿✿，进一步落实基层政府的管理责任ღ✿◈✿✿，鼓励创建和谐社区ღ✿◈✿✿。《条例》规定ღ✿◈✿✿：一是明确物业管理的基本原则ღ✿◈✿✿。规定物业管理应当遵循党委领导ღ✿◈✿✿、政府主导ღ✿◈✿✿、业主自治ღ✿◈✿✿、专业服务ღ✿◈✿✿、社区治理ღ✿◈✿✿、多方参与相结合的原则ღ✿◈✿✿。二是充分发挥党建引领作用ღ✿◈✿✿。《条例》明确ღ✿◈✿✿，推动在业主委员会ღ✿◈✿✿、物业服务人中建立党组织ღ✿◈✿✿，发挥党建引领作用ღ✿◈✿✿。建立党建引领下的社区居民委员会ღ✿◈✿✿、业主委员会ღ✿◈✿✿、物业服务企业协调运行机制ღ✿◈✿✿。三是强化街道对社区物业的管理责任ღ✿◈✿✿。《条例》规定ღ✿◈✿✿，街道办事处应当建立健全居住社区综合治理工作制度ღ✿◈✿✿，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题ღ✿◈✿✿。鼓励街道办事处建立物业管理工作机制ღ✿◈✿✿。四是鼓励各方参与和谐社区建设ღ✿◈✿✿。鼓励业主ღ✿◈✿✿、业主委员会ღ✿◈✿✿、物业服务人组织开展文化娱乐ღ✿◈✿✿、邻里互助等多种形式的社区活动ღ✿◈✿✿，推进和谐社区建设ღ✿◈✿✿。完善物业管理纠纷处理机制美高梅MGM娱乐平台ღ✿◈✿✿，鼓励通过协商ღ✿◈✿✿、调解ღ✿◈✿✿、仲裁等方式解决物业纠纷ღ✿◈✿✿。人民调解组织和行业性ღ✿◈✿✿、专业性调解组织应当依法及时受理和调解物业纠纷ღ✿◈✿✿，化解物业矛盾ღ✿◈✿✿。

　　首次业主大会召开门槛高ღ✿◈✿✿、表决难等是业主大会成立难的重要原因ღ✿◈✿✿。《条例》主要从以下几个方面着手解决这一难题ღ✿◈✿✿：一是降低首次业主大会成立的门槛ღ✿◈✿✿。《条例》明确ღ✿◈✿✿，物业管理区域符合“房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上”或者“首套房屋出售并交付使用满两年”这两种情形之一的ღ✿◈✿✿，可以召开首次业主大会会议ღ✿◈✿✿，选举业主委员会ღ✿◈✿✿。同时规定ღ✿◈✿✿，符合以上条件的ღ✿◈✿✿，建设单位应当申请成立首次业主大会会议筹备组ღ✿◈✿✿，业主可以提出书面申请ღ✿◈✿✿，街道办事处ღ✿◈✿✿、乡镇人民政府也可以根据物业管理区域实际情况主动组建筹备组ღ✿◈✿✿。二是增加业主大会的表决形式ღ✿◈✿✿。我省部分小区属于候鸟型小区ღ✿◈✿✿，业主居住季节性较强ღ✿◈✿✿，传统的书面征求意见的方式一定程度上制约了业主参与小区管理的权利ღ✿◈✿✿。为解决这一难题ღ✿◈✿✿，《条例》明确规定ღ✿◈✿✿，在确认业主身份的前提下ღ✿◈✿✿，以手机短信ღ✿◈✿✿、微信ღ✿◈✿✿、电子邮件等形式征求业主意见的ღ✿◈✿✿，视为书面征求意见ღ✿◈✿✿。三是建立业主决策信息服务平台ღ✿◈✿✿。《条例》要求县级以上人民政府物业管理主管部门应当逐步建立业主决策信息服务平台ღ✿◈✿✿，供业主ღ✿◈✿✿、业主委员会和业主大会免费使用ღ✿◈✿✿。

　　针对业主委员会运行存在的权利边界不清晰ღ✿◈✿✿、运行不规范ღ✿◈✿✿、权责不对等的问题ღ✿◈✿✿，《条例》从以下几个方面作了规范ღ✿◈✿✿：一是明确业主委员会公布公示义务ღ✿◈✿✿。《条例》规定ღ✿◈✿✿，业主委员会应当每年向业主公布业主共有部分经营与收益ღ✿◈✿✿、住宅专项维修资金使用ღ✿◈✿✿、经费开支等信息ღ✿◈✿✿，公示业主委员会委员交纳物业服务费用情况ღ✿◈✿✿、车位(车库)使用情况ღ✿◈✿✿，保障业主的知情权和监督权ღ✿◈✿✿。二是建立业主委员会备案制度ღ✿◈✿✿。《条例》规定ღ✿◈✿✿，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内ღ✿◈✿✿，持委员名单及相关资料渡濑晶ღ✿◈✿✿、业主大会会议表决结果及决议等材料向所在地街道办事处美高梅MGM娱乐平台ღ✿◈✿✿、乡镇人民政府备案ღ✿◈✿✿。三是规定业主委员会委员的禁止性行为ღ✿◈✿✿。《条例》以列举的方式明确业主委员会委员的禁止性行为ღ✿◈✿✿，如ღ✿◈✿✿：侵占ღ✿◈✿✿、挪用业主共有部分收益ღ✿◈✿✿，擅自与物业服务人签订物业服务合同ღ✿◈✿✿，泄露业主信息等ღ✿◈✿✿。同时ღ✿◈✿✿，《条例》规定了业主委员会委员挪用或者侵占业主共有部分收益的法律责任ღ✿◈✿✿。四是建立经济责任审计制度ღ✿◈✿✿。《条例》规定ღ✿◈✿✿，经业主大会决定ღ✿◈✿✿，可以对业主委员会主任任期和离任实行经济责任审计ღ✿◈✿✿。五是明确业主委员会换届选举的程序ღ✿◈✿✿。《条例》规定ღ✿◈✿✿，业主委员会任期届满逾期未进行换届选举的ღ✿◈✿✿，所在地县级人民政府物业管理主管部门应当成立换届小组ღ✿◈✿✿，召集业主大会会议ღ✿◈✿✿，重新选举业主委员会ღ✿◈✿✿。

　　针对实践中物业服务人不按照合同约定提供服务ღ✿◈✿✿，损害业主合法权益等问题ღ✿◈✿✿，《条例》从以下几个方面进一步规范了物业服务人的行为ღ✿◈✿✿：一是明确物业服务人的义务ღ✿◈✿✿。《条例》明确ღ✿◈✿✿，物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务ღ✿◈✿✿，并做好物业维修ღ✿◈✿✿、养护和更新ღ✿◈✿✿，建立健全安全防范制度ღ✿◈✿✿，维护物业管理区域环境卫生ღ✿◈✿✿，不得泄露业主信息等ღ✿◈✿✿。二是强化物业服务人的信息公示义务ღ✿◈✿✿。为了减少和化解物业服务人与业主因物业管理信息不对称产生的矛盾ღ✿◈✿✿，进一步保障业主的知情权ღ✿◈✿✿，《条例》规定ღ✿◈✿✿，物业服务人应当公示ღ✿◈✿✿、及时更新物业管理的相关信息ღ✿◈✿✿，并通过短信ღ✿◈✿✿、微信等形式告知全体业主ღ✿◈✿✿。同时要求物业服务人听取业主意见和建议ღ✿◈✿✿，接受业主监督ღ✿◈✿✿，每年向业主大会ღ✿◈✿✿、业主委员会报告工作情况ღ✿◈✿✿。三是规范物业服务人的退出ღ✿◈✿✿。因物业服务人拒绝退出产生的物业纠纷时有发生ღ✿◈✿✿，严重影响业主正常生活ღ✿◈✿✿。为了规范物业服务市场秩序ღ✿◈✿✿，维护各方主体的合法权益ღ✿◈✿✿，《条例》明确ღ✿◈✿✿，物业服务合同的权利义务终止后ღ✿◈✿✿，物业服务人不得以业主欠交物业费ღ✿◈✿✿、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理移交手续ღ✿◈✿✿、退出物业管理区域ღ✿◈✿✿。同时ღ✿◈✿✿，进一步明确了业主的救济方式ღ✿◈✿✿，规定业主有权拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费;业主委员会或者业主可以请求县级人民政府物业管理主管部门ღ✿◈✿✿、街道办事处ღ✿◈✿✿、乡镇人民政府责令原物业服务人退出物业管理区域ღ✿◈✿✿，并可以向辖区内公安机关请求协助ღ✿◈✿✿，或者依法向人民法院提起诉讼ღ✿◈✿✿。

　　实践中ღ✿◈✿✿，业主共有部分经营收益被物业服务人挪用ღ✿◈✿✿、侵占引发的矛盾比较突出渡濑晶ღ✿◈✿✿，为了保护业主的共同利益ღ✿◈✿✿，《条例》作了以下规定ღ✿◈✿✿：一是应当依法决定利用业主共有部分进行经营ღ✿◈✿✿。规定业主大会成立前ღ✿◈✿✿，利用业主共有部分进行经营的ღ✿◈✿✿，应当在临时管理规约中予以明示或者由业主共同决定;业主大会成立后美高梅MGM娱乐平台ღ✿◈✿✿，应当经业主大会同意ღ✿◈✿✿。二是明确收益归属ღ✿◈✿✿，从账目ღ✿◈✿✿、账户方面加强监管ღ✿◈✿✿。规定利用业主共有部分进行经营所得收入扣除合理成本后的收益ღ✿◈✿✿，归全体业主共有ღ✿◈✿✿，并应当单独列账或者设立单独账户ღ✿◈✿✿，或者由业主委员会与物业服务人设立共管账户ღ✿◈✿✿。三是建立审计制度ღ✿◈✿✿。规定业主大会ღ✿◈✿✿、业主委员会可以对业主共有部分经营收益的使用情况进行审计ღ✿◈✿✿。四是明确挪用ღ✿◈✿✿、侵占的法律责任ღ✿◈✿✿。《条例》规定ღ✿◈✿✿，物业服务人ღ✿◈✿✿、业主委员会委员挪用或者侵占业主共有部分收益的ღ✿◈✿✿，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令返还被挪用或者侵占的共有部分收益ღ✿◈✿✿，给予警告ღ✿◈✿✿，没收违法所得ღ✿◈✿✿，并处挪用或者侵占金额二倍以下的罚款;构成犯罪的ღ✿◈✿✿，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任ღ✿◈✿✿。

　　针对实践中住宅专项维修资金管理难ღ✿◈✿✿、交存难ღ✿◈✿✿、使用难的问题ღ✿◈✿✿，《条例》从以下几个方面规范了对住宅专项维修资金的管理和使用ღ✿◈✿✿：一是实行分级账户管理ღ✿◈✿✿。《条例》规定美高梅MGM娱乐平台ღ✿◈✿✿，住宅专项维修资金实行专户存储ღ✿◈✿✿，以物业管理区域为单位设账ღ✿◈✿✿，并按照幢ღ✿◈✿✿、房屋户门号分级设分户账渡濑晶ღ✿◈✿✿。未划定物业管理区域的ღ✿◈✿✿，以幢为单位设账ღ✿◈✿✿，按照房屋户门号设分户账ღ✿◈✿✿。二是明确建设单位的首期交存义务ღ✿◈✿✿。《条例》明确ღ✿◈✿✿，在办理不动产首次登记时尚未出售的物业ღ✿◈✿✿，由建设单位一次性交存首期住宅专项维修资金ღ✿◈✿✿，并在出售时向业主收取ღ✿◈✿✿。同时规定不动产登记机构在办理不动产首次登记时ღ✿◈✿✿，应当核验专项维修资金交存情况ღ✿◈✿✿。三是规范住宅专项维修资金的一般使用程序ღ✿◈✿✿。《条例》规定ღ✿◈✿✿，维修ღ✿◈✿✿、更新ღ✿◈✿✿、改造业主共用部分ღ✿◈✿✿，需要使用住宅专项维修资金的ღ✿◈✿✿，业主委员会ღ✿◈✿✿、物业服务人或者相关业主可以提出使用建议ღ✿◈✿✿，经业主依法共同决定后ღ✿◈✿✿，由市ღ✿◈✿✿、县ღ✿◈✿✿、自治县人民政府物业管理主管部门审核同意列支ღ✿◈✿✿。四是明确紧急动用的条件ღ✿◈✿✿，细化动用程序ღ✿◈✿✿。实践中群众普遍反映ღ✿◈✿✿，住宅专项维修资金申请过程繁琐ღ✿◈✿✿、周期长ღ✿◈✿✿，在发生紧急情况下ღ✿◈✿✿，物业共用部分及相关设施设备无法得到及时维护ღ✿◈✿✿，严重影响业主的日常生活ღ✿◈✿✿。为此ღ✿◈✿✿，《条例》规定七种危及房屋安全和人身财产安全的情况ღ✿◈✿✿，可以紧急动用住宅专项维修资金ღ✿◈✿✿。如ღ✿◈✿✿：消防设施设备严重损坏ღ✿◈✿✿、电梯故障严重影响业主生活或者危及人身安全的;屋面ღ✿◈✿✿、外墙损坏造成严重渗漏的;楼体外立面或者楼梯间ღ✿◈✿✿、公共走廊的瓷砖等装饰层发生脱落或者存在脱落危险ღ✿◈✿✿，危及人身财产安全的等ღ✿◈✿✿。同时ღ✿◈✿✿，《条例》细化了紧急动用程序ღ✿◈✿✿，规定业主大会成立前ღ✿◈✿✿，由物业服务人或者相关业主申请ღ✿◈✿✿，物业管理主管部门审核同意后列支;业主大会成立后ღ✿◈✿✿，由业主大会或者业主委员会申请ღ✿◈✿✿，物业管理主管部门审核同意后列支ღ✿◈✿✿。

　　实践中ღ✿◈✿✿，物业服务费用一经确定ღ✿◈✿✿，很难调整渡濑晶ღ✿◈✿✿，随着经济社会的发展ღ✿◈✿✿，物业服务成本不断上涨ღ✿◈✿✿，物业服务人难以为继ღ✿◈✿✿，影响了其为业主提供服务的质量ღ✿◈✿✿，也成为物业服务人侵占ღ✿◈✿✿、挪用业主共有部分收益的重要原因ღ✿◈✿✿，有必要建立物业服务费用调整机制ღ✿◈✿✿，防止物业纠纷陷入恶性循环ღ✿◈✿✿。对此ღ✿◈✿✿，《条例》规定ღ✿◈✿✿：一是物业服务人不得在物业服务履行期限内擅自调整物业服务收费标准ღ✿◈✿✿。二是因物价变动ღ✿◈✿✿、职工最低工资标准调整等原因确需调整的ღ✿◈✿✿，物业服务人应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案ღ✿◈✿✿、拟调价理由ღ✿◈✿✿、成本变动情况等相关资料ღ✿◈✿✿。三是物业服务人应当充分听取业主意见ღ✿◈✿✿，与业主委员会协商ღ✿◈✿✿，并经业主大会同意;没有成立业主大会的ღ✿◈✿✿，由业主共同决定ღ✿◈✿✿。

　　交纳物业服务费用是业主履行物业服务合同的重要义务ღ✿◈✿✿。实践中ღ✿◈✿✿，业主欠交物业服务费用的情况较为突出ღ✿◈✿✿，影响了物业服务人正常经营ღ✿◈✿✿，损害了全体业主的合法权益ღ✿◈✿✿，《条例》对此作了以下规定ღ✿◈✿✿：一是明确业主的交纳义务ღ✿◈✿✿。明确业主应当按照约定按时足额交纳物业服务费用ღ✿◈✿✿。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的ღ✿◈✿✿，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费用ღ✿◈✿✿。二是明确救济方式ღ✿◈✿✿。业主不交纳物业服务费用的ღ✿◈✿✿，业主大会或者业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务人应当书面催交ღ✿◈✿✿，逾期仍不交纳的ღ✿◈✿✿，物业服务人可以向人民法院起诉或者申请仲裁ღ✿◈✿✿。同时规定ღ✿◈✿✿，业主超过三个月不支付且经两次以上催告仍不支付物业服务费用的ღ✿◈✿✿，物业服务人可以根据管理规约的规定在物业管理区域显著位置公示ღ✿◈✿✿。三是规范催缴方式ღ✿◈✿✿。为保护业主的基本权益ღ✿◈✿✿，《条例》对物业服务人催交物业服务费用的方式进行了规范ღ✿◈✿✿，规定物业服务人不得采取停止供电ღ✿◈✿✿、供水以及限制业主进出小区ღ✿◈✿✿、入户ღ✿◈✿✿、使用电梯等其他方式催交物业服务费用ღ✿◈✿✿。