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　　过去◈✿✿✿，整个国家的城市化率不适宜谈城市资产运营◈✿✿✿，但现在很多城市已经具备了运营条件◈✿✿✿，这其中城市管理者的观念和思维尤其重要◈✿✿✿。从城市运营的发展阶段来看◈✿✿✿，大体可以分成以下“三阶段”◈✿✿✿：

　　1.0阶段◈✿✿✿：行政主导◈✿✿✿，简单经营◈✿✿✿。此阶段政府主要为了满足城市基础功能◈✿✿✿，交易多以买卖为主◈✿✿✿，导致大量优质资产前期掌握在社会资本手中◈✿✿✿，自持资产资源运营仅停留在简单租赁业务◈✿✿✿，价值创造能力尚未激活◈✿✿✿；

　　2.0阶段◈✿✿✿：效率至上◈✿✿✿，服务升级◈✿✿✿。此阶段注重提高国资运营效率◈✿✿✿，强调“运营管理即服务”◈✿✿✿，推进金融数字化多元融合◈✿✿✿，不断完善国有资产经营体制◈✿✿✿，助力城市资产资源管理运营提效升级◈✿✿✿，筑底生态根基◈✿✿✿；

　　3.0阶段◈✿✿✿：创新导向美高梅mgm官方网站◈✿✿✿，规划引领◈✿✿✿。用战略◈✿✿✿、系统的思维去运营城市资产资源◈✿✿✿，结合城市发展战略有选择地增加资产◈✿✿✿，以顾问和业主代理人的角色对运营环节以前的规划◈✿✿✿、决策◈✿✿✿、开发◈✿✿✿、建设等环节进行投融资统筹◈✿✿✿，让前期工作更合理◈✿✿✿、建成的物业和资产更好用◈✿✿✿，同时通过运营不断维护和重塑城市社会价值观◈✿✿✿。

　　作为授权范围内国有资产的经营和运作主体◈✿✿✿，平台公司肩负着实现授权范围内国有资产保值增值的重任美高梅mgm官方网站◈✿✿✿。为承接上位要求◈✿✿✿，深入贯彻落实国务院办公厅《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）文件精神◈✿✿✿，普遍面临从“建设城市”向“经营城市资产资源”的实体转变◈✿✿✿，从“城市建设者”向“城市运营商”转变◈✿✿✿。

　　但从整个行业运作情况来看◈✿✿✿，平台公司资产运营板块营业收入普遍不高◈✿✿✿，对于承接的城市资产资源运营大多还处在向2.0阶段进发阶段◈✿✿✿，尚未成为平台公司常规主营业务◈✿✿✿。平台公司的价值基础很大程度上依托于资产本身◈✿✿✿，在增长路径上也普遍依赖母公司或地方政府资源◈✿✿✿，缺少“内部运营”向“外源拓展”的价值活动◈✿✿✿。结合城市运营“三阶段”美高梅mgm官方网站◈✿✿✿，平台公司在对现有存量资产资源运营需要着力“四大转变”◈✿✿✿：从公司资产资源到城市资产资源运营◈✿✿✿，从资产管理到资产运营◈✿✿✿，从静态管理到动态管理◈✿✿✿，从局部管理到全生命周期管理◈✿✿✿。

　　方达咨询结合近期客户的一些项目诉求◈✿✿✿，对平台公司资产管理优化的关键痛点进行研判◈✿✿✿，提出了平台公司资产管理提升的“五步诊疗法”◈✿✿✿：

　　诊疗◈✿✿✿：在进行资产管理项目前◈✿✿✿，先要试着回答几个问题◈✿✿✿。整个集团负责资产运营管理的部门是否能掌握在手的资产体量？资产是否属于瑕疵资产◈✿✿✿，处于的状态是在租◈✿✿✿、借用还是闲置？当前的租金水平与市场均值相比如何？在前一轮整合重组过程中虽然并进来了很多企业◈✿✿✿、资产◈✿✿✿，但很多仅停留在报表合并阶段◈✿✿✿，管理上相对独立◈✿✿✿，其次公司人员增量与资产增量严重不匹配◈✿✿✿，也缺乏管理运营的专业人才◈✿✿✿，让资产管理变得“有心无力”◈✿✿✿。

　　解药◈✿✿✿：加强集团公司资产管理的第一步必然是摸清家底◈✿✿✿，研判分析当前运营管理的痛点美高梅mgm官方网站◈✿✿✿，这是下一步分类运营管理的基础◈✿✿✿，也是资产集中化管理蜜芽地址永不失联2022◈✿✿✿、提高效率◈✿✿✿、权责分配的前提◈✿✿✿。目前多数平台公司会借着数字化管理的东风◈✿✿✿，聘请专业的公司为集团搭建资产运营管理系统◈✿✿✿，在这个过程中顺便进行全集团范围内的存量资产盘查◈✿✿✿，形成资产专项报告◈✿✿✿，总结问题◈✿✿✿，锚定改进方向◈✿✿✿，为后续管理工作打下基础◈✿✿✿。

　　诊疗◈✿✿✿：平台公司的资产往往多而杂◈✿✿✿，那么到底该如何盘活集团在长期发展过程中沉淀的大量存量资产？如何进行资产分类◈✿✿✿、分层管理◈✿✿✿，如何逐步实现资产精细化运营？不同类别资产所对应的管理策略分别是什么？当子公司拥有的资产类别同质化严重◈✿✿✿、集团又疏于管理时◈✿✿✿，就会造成资产运营管理效率低下◈✿✿✿，专业人员分工重叠的问题◈✿✿✿，不利于“一项一策”专项盘活◈✿✿✿。

　　解药◈✿✿✿：一是梳理类别蜜芽地址永不失联2022◈✿✿✿，划分主体◈✿✿✿。根据资产权属◈✿✿✿、资产性质◈✿✿✿、各专业子公司的运营方向确定不同类别资产的运营主体◈✿✿✿，如◈✿✿✿：酒店◈✿✿✿、停车场◈✿✿✿、广告◈✿✿✿、写字楼◈✿✿✿、商铺等◈✿✿✿。二是能力分析◈✿✿✿，策略选择◈✿✿✿。总结不同类别资产对组织管理◈✿✿✿、专业能力的不同要求◈✿✿✿，分析集团对于该项资产的运营能力◈✿✿✿，合理选择自持◈✿✿✿、委托运营和合作经营三种模式美高梅mgm官方网站◈✿✿✿，明确集团◈✿✿✿、子公司的资产在短期蜜芽地址永不失联2022◈✿✿✿、中长期的管理组织形式和经营策略◈✿✿✿。

　　诊疗◈✿✿✿：资产类别和运营策略确定后◈✿✿✿，下一步便是明确分权◈✿✿✿。在资产运营条线上◈✿✿✿，集团与子公司的管理界面该如何切分？集团总部各部门之间在资产管理方面如何协同？怎样理顺资产“产权人-运营方-使用方-物业方”四方关系以及权责界面？集团对于资产的运营监管应当如何设定指标？如何进行管理与考核？权责划分不明往往会导致后续目标难分解◈✿✿✿、考核难开展◈✿✿✿、责任难界定等一系列问题◈✿✿✿。

　　解药◈✿✿✿：建议在明确资产运营管理条线前◈✿✿✿，先行完善集团的管控层级◈✿✿✿，尤其是根据子公司的重要程度（包括政府项目承接◈✿✿✿、业务开展◈✿✿✿、平台级别等）明确集团对他的管控模式◈✿✿✿。在此基础上◈✿✿✿，进一步明确集团部门◈✿✿✿、各子公司资产运营的管理范围◈✿✿✿、权责划分◈✿✿✿，准确界定不同类别资产的“四方关系”◈✿✿✿，形成高效的管理模式◈✿✿✿，实现资产利用价值最大化及资产运营的良性循环◈✿✿✿。

　　诊疗◈✿✿✿：根据国家的国有资产管理办法和公司实际情况◈✿✿✿，集团应当组织建立健全相关资产管理制度◈✿✿✿。平台公司虽说拥有的资产类别大同小异◈✿✿✿，大都可以分为公益性资产◈✿✿✿、准公益性资产和经营性资产◈✿✿✿，因此会存在不同公司之间制度模板相互套用问题◈✿✿✿。但于每家公司而言◈✿✿✿，资产管理制度应当依据不同资产运营的侧重点定制化设计◈✿✿✿，而不少公司出台的制度未从整个资产“全生命周期”的角度通盘考虑◈✿✿✿，对于运营过程中的痛点把握不足◈✿✿✿。

　　解药◈✿✿✿：一是明确优先级◈✿✿✿，倒排工期◈✿✿✿，逐步完善◈✿✿✿。资产管理制度会涵盖产权管理◈✿✿✿、基础管理◈✿✿✿、分类管理◈✿✿✿、策划管理以及运营管理等◈✿✿✿，每项还可根据自身资产情况细分出无数管理制度◈✿✿✿，因此很难“一步到位”◈✿✿✿，梳理出一张全面◈✿✿✿、系统◈✿✿✿、科学的资产管理制度清单就变得至关重要美高梅mgm官方网站◈✿✿✿，在此基础上明确优先级◈✿✿✿，按照运营管理的紧缺程度逐步完善◈✿✿✿。二是母子公司协同配合◈✿✿✿，拆分任务◈✿✿✿，共绘一张图◈✿✿✿。集团并非最了解资产运营过程细节◈✿✿✿，更应当做好监督管理之职◈✿✿✿，由具体运营子公司牵头草拟具体分项制度制订◈✿✿✿，共同做好资产的运营管理工作◈✿✿✿。

　　诊疗◈✿✿✿：平台公司资产运营◈✿✿✿，尤其是市场化程度较高的运营流程◈✿✿✿，往往牵一发而动全身◈✿✿✿，策划部门◈✿✿✿、招商部门◈✿✿✿、运营部门◈✿✿✿、财务部门◈✿✿✿、管理层◈✿✿✿，当某一部门或某一环节出现问题◈✿✿✿，会造成“一步错◈✿✿✿、步步错”的情况◈✿✿✿。而为了提高运作效率◈✿✿✿，关关把控却也不现实蜜芽地址永不失联2022◈✿✿✿，平台公司怎样才能让各个环节处在管理者的监控范围内◈✿✿✿，最大程度的把控降低风险成为了一件棘手的问题◈✿✿✿。

　　解药◈✿✿✿：分类梳理不同类别资产所有的流程节点◈✿✿✿，配合相应制度建设中权责划分◈✿✿✿，形成涵盖整个资产运营管理全流程的逻辑框架图◈✿✿✿，通过对“获取◈✿✿✿、登记◈✿✿✿、转移蜜芽地址永不失联2022◈✿✿✿、招商◈✿✿✿、租赁◈✿✿✿、签约美高梅mgm官方网站◈✿✿✿、考核◈✿✿✿、盘点”等全流程梳理◈✿✿✿，此时最好能将各环节对接给系统搭建的数字化公司◈✿✿✿，尽可能将所有流程实现线上可视化◈✿✿✿，实行精细化管理◈✿✿✿，形成以“流程标准化◈✿✿✿、合约标准化◈✿✿✿、操作规范标准化”为主的全流程标准化体系◈✿✿✿，为资产资源运营赋能◈✿✿✿。